> ## Content Index
> Fetch the complete content index at: https://www.diskusipajak.com/llms.txt
> Use this file to discover other available public pages before exploring further.

# PPh Final Pengalihan Hak Tanah dan Bangunan
- URL: https://www.diskusipajak.com/p/pph-final-pengalihan-hak-tanah-dan-bangunan/
- Published: 2026-06-17T06:17:09.000Z
- Updated: 2026-06-17T06:17:09.000Z
- Author: Tim Redaksi Diskusi Pajak
- Tags: UU PPh, Penghasilan atas Jenis Usaha Tertentu, #Import 2026-06-21 19:38, #Import 2026-07-12 16:37

## 1\. DASAR HUKUM

### Regulasi Primer

1. **PP 34/2016** — Peraturan Pemerintah tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan, dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli atas Tanah dan/atau Bangunan. **Berlaku sejak 7 September 2016\. Status: Aktif.** Mencabut dan menggantikan PP 48/1994, PP 27/1996, PP 79/1999, dan PP 71/2008.  
  
**Regulation Chain:** PP 48/1994 → PP 27/1996 → PP 79/1999 → PP 71/2008 → **PP 34/2016** (konsolidasi, final, mencakup PPJB).  
Perubahan kunci PP 34/2016: (1) PPh PPJB & perubahannya kini bersifat **final**; (2) Wajib setor **sebelum** penandatanganan akta/keputusan lelang; (3) Pengusaha properti: PPh terutang **saat diterima pembayaran**; (4) Tarif 1% untuk Rumah Sederhana/Rusun Sederhana. *(PP 34/2016 — seluruh dokumen)*

### Regulasi Pelaksana & Tata Cara

1. ~~PMK-261/PMK.03/2016~~ — Tata Cara Penyetoran, Pelaporan, dan Pengecualian Pengenaan PPh atas Penghasilan dari PHTB dan PPJB. **DICABUT oleh PMK-81/2024** — ketentuannya diintegrasikan ke dalam sistem Coretax.
2. **PMK-81/2024** — Ketentuan Perpajakan dalam Rangka Pelaksanaan Sistem Inti Administrasi Perpajakan (Coretax). **Berlaku 31 Des 2024\. Status: Aktif.** Mengatur tata cara penyetoran, pelaporan, dan pengecualian untuk seluruh jenis pajak termasuk PPh PHTB. Mencabut 29 PMK termasuk PMK-261/2016\. Menggantikan mekanisme manual dengan Kode Billing via Coretax.  
**UPDATE:** Diubah 3 kali — PMK-53/2025, PMK-54/2025, dan terakhir **PMK-1/2026** (perubahan ke-4, 22 Jan 2026) memperluas cakupan e-Bupot Unifikasi. *(Pasal 4-6, 15-18 PMK-81/2024 jo. PMK-1/2026)*

### Regulasi Validasi & Penelitian

1. **PER-21/PJ/2019** — Peraturan Dirjen Pajak tentang Tata Cara Penelitian Bukti Pemenuhan Kewajiban Penyetoran PPh atas Penghasilan dari PHTB dan/atau Perubahan PPJB. **Berlaku: 24 Okt 2019\. Status: Aktif.** Dasar hukum **e-PHTB** — mengizinkan permohonan penelitian formal secara elektronik (DJP Online). Mencabut PER-18/PJ/2017 dan PER-33/PJ/2017\. *(PER-21/PJ/2019)*
2. **SE-28/PJ/2020** — Surat Edaran Dirjen Pajak tentang Petunjuk Pelaksanaan Penelitian Bukti Pemenuhan Kewajiban Penyetoran PPh atas Penghasilan dari PHTB dan/atau Perubahan PPJB. **30 Apr 2020\. Status: Aktif.** Mengatur tata cara penelitian formal dan material. Mencabut SE-40/PJ/2017 & SE-13/PJ/2019\. *(SE-28/PJ/2020)*
3. **PER-8/PJ/2023** — Peraturan Dirjen Pajak tentang Tata Cara Pengecualian Pembayaran PPh atas PHTB & Perubahan PPJB, Fasilitas Pengurangan PPh Badan di KEK, dan Pembebasan PPh Rumah Sangat Mewah di KEK Pariwisata. **15 Des 2023\. Status: Aktif.** Mencabut PER-28/PJ/2009 & PER-30/PJ/2009\. Mengatur tata cara SKB Pengecualian untuk kategori Pasal 6 PP 34/2016 (waris, hibah, <Rp60jt, dll). *(PER-8/PJ/2023)*

### Regulasi Terkait (Hibah & Subjek Pajak)

1. **PMK 114/2025** — Perlakuan PPh atas Bantuan/Sumbangan, Zakat, Sumbangan Keagamaan Wajib, dan Harta Hibahan. **30 Des 2025, berlaku 31 Des 2025\. Status: Aktif.** Mencabut PMK-245/2008, PMK-254/2010, PMK-76/2011, PMK-90/2020\. Mengatur perlakuan hibah tanah/bangunan — tetap dikecualikan sebagai objek PPh sepanjang memenuhi syarat Pasal 4 ayat (3) UU PPh (tidak ada hubungan usaha/pekerjaan/kepemilikan/penguasaan). *(Pasal 14-18 PMK 114/2025)*
2. **UU PPh** (UU 7/1983 jo. UU 36/2008 jo. UU 7/2021 HPP) — **Pasal 4 ayat (2):** Penghasilan tertentu dapat dikenai PPh bersifat final. **Pasal 4 ayat (3):** Pengecualian objek PPh untuk hibah, waris, bantuan keagamaan. **Pasal 18:** Definisi hubungan istimewa untuk penentuan harga wajar. **Pasal 26 ayat (2a):** PPh atas pengalihan hak tanah/bangunan oleh WPLN.

## 2\. TARIF PPh FINAL

### 2.1 Tabel Tarif

| Kategori Transaksi                                         | Tarif                   | KAP-KJS    | Dasar Hukum                                      |
| ---------------------------------------------------------- | ----------------------- | ---------- | ------------------------------------------------ |
| Umum — bukan pengusaha properti                            | **2,5%**                | 411128-402 | Pasal 2 ayat (1) PP 34/2016                      |
| Pengusaha properti — Tanah/Bangunan biasa                  | **2,5%**                | 411128-402 | Pasal 2 ayat (1) jo. Pasal 3 ayat (2) PP 34/2016 |
| Pengusaha properti — Rumah Sederhana & Rusun Sederhana     | **1%**                  | 411128-402 | Pasal 2 ayat (4) jo. Pasal 3 ayat (2) PP 34/2016 |
| Ke Pemerintah/BUMN/BUMD (pengadaan tanah kepentingan umum) | **0%**                  | 411128-402 | Pasal 2 ayat (6) jo. Pasal 4 PP 34/2016          |
| PPJB & perubahannya (pengusaha properti)                   | Mengikuti tarif di atas | 411128-402 | Pasal 3 ayat (2) jo. Pasal 5 PP 34/2016          |

*Definisi Rumah Sederhana & Rusun Sederhana (Pasal 2 ayat 4 PP 34/2016): Sesuai kriteria yang mendapat fasilitas dibebaskan PPN sesuai peraturan perpajakan yang berlaku.*

### 2.2 Siapa yang Menyetor?

| Pihak                                                 | Mekanisme     | Saat Penyetoran                                                           |
| ----------------------------------------------------- | ------------- | ------------------------------------------------------------------------- |
| Penerima penghasilan (penjual OP/Badan, non-properti) | Setor sendiri | Sebelum akta/keputusan/risalah lelang ditandatangani                      |
| Pengusaha properti (developers)                       | Setor sendiri | Paling lambat **tanggal 15 bulan berikutnya** setelah pembayaran diterima |
| Bendahara Pemerintah (jika pengalihan ke pemerintah)  | Dipungut      | Sebelum pembayaran dilakukan ke penjual                                   |
| Penjual PPJB (pihak yang namanya di PPJB lama)        | Setor sendiri | Sebelum adendum PPJB ditandatangani                                       |

*(Pasal 3, 4, 5 PP 34/2016)*

## 3\. CARA PENENTUAN NILAI PENGALIHAN (DPP)

| Situasi Transaksi                       | Nilai Dasar Pengenaan PPh                         | Dasar Hukum                             |
| --------------------------------------- | ------------------------------------------------- | --------------------------------------- |
| Ke Pemerintah (pengadaan tanah)         | Nilai keputusan pejabat berwenang                 | Pasal 2 ayat (2) PP 34/2016             |
| Lelang (Vendu Reglement)                | Nilai menurut risalah lelang                      | Pasal 2 ayat (2) PP 34/2016             |
| Jual beli **tanpa** hubungan istimewa   | Nilai **sesungguhnya** diterima                   | Pasal 2 ayat (3) huruf a PP 34/2016     |
| Jual beli **dengan** hubungan istimewa  | Nilai **seharusnya** diterima (harga pasar wajar) | Pasal 2 ayat (3) huruf b PP 34/2016     |
| Tukar-menukar                           | Nilai seharusnya diterima (harga pasar)           | Pasal 2 ayat (3) huruf c PP 34/2016     |
| Hibah, lepas hak, penyerahan hak, waris | Nilai seharusnya diterima (harga pasar)           | Pasal 2 ayat (3) huruf c PP 34/2016     |
| PPJB tanpa hubungan istimewa            | Nilai sesungguhnya diterima                       | Pasal 5 jo. Pasal 2 ayat (3) PP 34/2016 |
| PPJB dengan hubungan istimewa           | Nilai seharusnya diterima (harga pasar wajar)     | Pasal 5 jo. Pasal 2 ayat (3) PP 34/2016 |

*Definisi Hubungan Istimewa sebagaimana diatur dalam Pasal 18 UU PPh — kepemilikan >25%, hubungan modal/pengendalian, hubungan keluarga sedarah/semenda.*

## 4\. TATA CARA PENYETORAN & PELAPORAN

### 4.1 Pengalihan Hak Umum (Non-Pengusaha Properti)

- Penerima penghasilan **wajib menyetor sendiri** PPh Final ke bank/pos persepsi melalui Kode Billing (Coretax)
- Penyetoran harus dilakukan **SEBELUM** akta, keputusan, atau risalah lelang ditandatangani
- **KAP-KJS:** 411128-402 (PPh Final Pasal 4 ayat (2) atas Pengalihan Hak Tanah dan/atau Bangunan)
- **Masa aktif billing:** 7 hari sejak dibuat
- Setelah bayar, NTPN tercatat di **Buku Besar Coretax**, lalu ajukan **Permohonan Penelitian Bukti Pemenuhan Kewajiban Penyetoran PPh** (Validasi SSP PPh PHTB)
- PPAT, Pejabat Lelang, notaris **HANYA BOLEH** menandatangani jika bukti setor valid sudah diserahkan
- Pejabat tersebut wajib **lapor bulanan** ke DJP

*(Pasal 3 ayat (1), (5), (6) PP 34/2016; Pasal 4-6 PMK-81/2024)*

### 4.2 Pengusaha Properti (Developer)

**Perbedaan fundamental:** PPh terutang **SAAT DITERIMA PEMBAYARAN** (uang muka, angsuran, bunga, biaya tambahan), **bukan saat penandatanganan akta**.

| Tahap                       | Kewajiban                                                                 |
| --------------------------- | ------------------------------------------------------------------------- |
| Menerima uang muka/angsuran | Hitung PPh 2,5% (atau 1% untuk RS/Rusun) dari jumlah yang diterima        |
| Menyetor PPh                | Paling lambat **tanggal 15 bulan berikutnya** setelah pembayaran diterima |
| Pelaporan SPT Masa          | Sesuai ketentuan Coretax (e-Bupot Unifikasi / SPT Masa PPh Unifikasi)     |

*(Pasal 3 ayat (2)-(4) PP 34/2016; Penjelasan PP 34/2016)*

### 4.3 Pengalihan ke Pemerintah

- **Dipungut** oleh Bendahara/Pejabat Pembayar **SEBELUM** pembayaran dilakukan ke penjual
- Setor atas nama **penjual** (bukan nama bendahara)
- Tarif **0%** (final) untuk pengadaan tanah kepentingan umum
- Pejabat wajib lapor ke DJP

*(Pasal 4 PP 34/2016)*

### 4.4 Pelaporan SPT Masa (Coretax)

- **PPh PHTB** (setor sendiri) → dilaporkan dalam **SPT Masa PPh Unifikasi** paling lambat tanggal 20 bulan berikutnya
- **Kode Billing** dibayar sebelum akta → NTPN diinput saat lapor SPT Masa
- Bukti potong via **e-Bupot Unifikasi**

*(Pasal 15-18 PMK-81/2024 jo. PMK-1/2026)*

## 5\. PENGECUALIAN (TIDAK TERUTANG PPh)

| No    | Kategori                                                                                                                     | Syarat Utama                                                     | Dasar Hukum                                 |
| ----- | ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- | ---------------------------------------------------------------- | ------------------------------------------- |
| **a** | OP penghasilan < PTKP, bruto pengalihan < **Rp60.000.000**                                                                   | Tidak dipecah-pecah                                              | Pasal 6 huruf a PP 34/2016                  |
| **b** | Hibah OP → keluarga sedarah garis lurus 1 derajat, badan keagamaan/pendidikan/sosial/yayasan, koperasi, OP usaha mikro/kecil | Tidak ada hubungan usaha/pekerjaan/kepemilikan/penguasaan        | Pasal 6 huruf b PP 34/2016 jo. PMK 114/2025 |
| **c** | Hibah Badan → badan keagamaan/pendidikan/sosial/yayasan, koperasi, OP usaha mikro/kecil                                      | Sama seperti huruf b                                             | Pasal 6 huruf c PP 34/2016                  |
| **d** | Waris                                                                                                                        | —                                                                | Pasal 6 huruf d PP 34/2016                  |
| **e** | Wakaf                                                                                                                        | —                                                                | Pasal 6 huruf e PP 34/2016                  |
| **f** | Pengalihan dalam rangka penggabungan/peleburan/pemekaran usaha badan                                                         | Persetujuan nilai buku dari Dirjen Pajak                         | Pasal 6 huruf f PP 34/2016                  |
| **g** | BGS/BGSG (Bangun Guna Serah / Bangun Serah Guna)                                                                             | —                                                                | Pasal 6 huruf g PP 34/2016                  |
| **h** | Non-subjek pajak (wakil diplomatik, organisasi internasional)                                                                | —                                                                | Pasal 6 huruf h PP 34/2016                  |
| **i** | Badan usaha pokok transaksi tanah/bangunan — pengalihan **sebelum 1 Jan 2009**                                               | Penghasilan sudah dilaporkan di SPT Tahunan & PPh sudah dilunasi | Pasal 6 ayat (2) PP 34/2016                 |

Permohonan SKB diajukan ke KPP tempat tanah/bangunan berada, format lampiran **PER-8/PJ/2023**.

## 6\. TATA CARA VALIDASI SSP PPh PHTB (e-PHTB)

**Perubahan Prosedur Coretax:** Validasi SSP PHTB tetap melalui e-PHTB di DJP Online/Coretax, namun dengan mekanisme baru:

1. Buat **Kode Billing** via Coretax (menu Pembayaran → Layanan Mandiri Kode Billing)
2. Isi data NOP, alamat, luas tanah/bangunan
3. Bayar Kode Billing (ATM, mobile banking, teller)
4. NTPN otomatis tercatat di **Buku Besar Coretax**
5. Ajukan permohonan penelitian formal via **e-PHTB** di portal pajak.go.id

### 6.1 e-PHTB (Elektronik)

| Fitur        | Keterangan                                                                     |
| ------------ | ------------------------------------------------------------------------------ |
| Akses        | DJP Online (pajak.go.id) — 24 jam                                              |
| Waktu Proses | **Instan**                                                                     |
| Maks NTPN    | ≤ 10 per permohonan                                                            |
| Syarat       | Tarif tunggal 2,5%, bayar via SSP/NTPN (bukan Pbk), NTPN belum dipindahbukukan |
| Output       | Surat Keterangan Penelitian Formal (Suket)                                     |
| Dasar Hukum  | PER-21/PJ/2019, SE-28/PJ/2020                                                  |

### 6.2 Penelitian Formal Langsung (KPP)

Untuk WP yang **tidak memenuhi** kriteria e-PHTB (tarif non-tunggal, Pbk, >10 NTPN):

- Ajukan ke **KPP Pratama/KP2KP** tempat tanah/bangunan berada
- Waktu penyelesaian: Maks **3 hari kerja**
- Hasil: Suket atau Surat Pemberitahuan Tidak Lengkap/Tidak Sesuai

### 6.3 Penggantian & Pembatalan Suket

| Jenis             | Penyebab                        | Lampiran                                                 |
| ----------------- | ------------------------------- | -------------------------------------------------------- |
| Penggantian Suket | Kesalahan tulis, hitung, tarif  | Suket asli                                               |
| Pembatalan Suket  | Pembatalan transaksi pengalihan | Suket asli + Surat pernyataan bermaterai transaksi batal |

*(SE-28/PJ/2020)*

## 7\. PERLAKUAN PPJB & PERUBAHANNYA

### 7.1 PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli)

- PPJB atas tanah/bangunan beserta **perubahannya/adendumnya** dikenai PPh Final
- PPh terutang **saat pembayaran diterima** oleh penjual (pengusaha properti)
- Tarif: sama dengan tarif pokok (2,5% / 1% / 0%)

*(Pasal 3 ayat (2) jo. Pasal 5 PP 34/2016)*

### 7.2 Perubahan/Adendum PPJB

- **Pihak PEMBELI LAMA** (nama di PPJB sebelum adendum) **wajib setor sendiri** PPh atas keuntungan jual hak PPJB
- Pihak **PENJUAL** (pengusaha properti) hanya tanda tangan adendum **SETELAH** bukti setor PPh ditunjukkan dan sudah diteliti KPP
- Penjual wajib **lapor perubahan PPJB** ke DJP

*(Pasal 5 PP 34/2016)*

## 8\. CONTOH KASUS

### Contoh 1: Jual Beli Tanah — Orang Pribadi (Non-Pengusaha)

**Fakta:** Tuan Adi (OP non-pengusaha) menjual tanah 200 m² seharga Rp500.000.000.

**Perhitungan:**  
PPh Final = 2,5% × Rp500.000.000 = **Rp12.500.000**  
KAP-KJS: 411128-402  
Wajib setor **sebelum** akta AJB ditandatangani PPAT.

*(Pasal 2 ayat (1), Pasal 3 ayat (1) PP 34/2016; PER-21/PJ/2019; SE-28/PJ/2020)*

### Contoh 2: Developer — Penjualan Rumah dengan Angsuran

**Fakta:** PT Griya Sejahtera menjual rumah tapak (bukan RS/RSS) Rp800.000.000\. DP Rp200.000.000 (10 Jan 2026) + angsuran Rp50.000.000/bln × 12 bln.

**Perhitungan:** PPh 2,5% dari setiap pembayaran:  
DP Rp200jt → PPh **Rp5.000.000** (jatuh tempo 15 Feb 2026)  
Angs 1 Rp50jt → PPh **Rp1.250.000** (jatuh tempo 15 Mar 2026)  
dst.

**Catatan:** PPh terutang setiap kali menerima pembayaran, bukan saat akta. Biaya tambahan (booking fee, administrasi) masuk DPP.

*(Pasal 3 ayat (2)-(4) PP 34/2016; Penjelasan PP 34/2016)*

### Contoh 3: Pengalihan ke Pemerintah (Proyek Tol)

**Fakta:** Pemerintah melalui LMAN mengadakan tanah untuk proyek jalan tol. Harga penggantian: Rp2.000.000.000.

**Perhitungan:** Tarif **0%** — PPh = Rp0\. Bendahara Pemerintah menerbitkan bukti potong PPh final 0% atas nama penjual.

*(Pasal 2 ayat (6), Pasal 4 PP 34/2016)*

### Contoh 4: Waris Tanah/Bangunan

**Fakta:** Tuan Bambang meninggal, ahli waris: istri dan 2 anak kandung. Nilai pasar tanah + bangunan: Rp1.200.000.000.

**Perlakuan:** **Dikecualikan** dari objek PPh. Ajukan SKB Pengecualian ke KPP dengan surat pernyataan waris, surat keterangan waris, SPPT PBB.

*(Pasal 6 huruf d PP 34/2016; PER-8/PJ/2023)*

### Contoh 5: Hibah ke Keluarga

**Fakta:** Ibu Sari menghibahkan rumah (nilai pasar Rp900.000.000) kepada anak kandung. Tidak ada hubungan usaha/pekerjaan/kepemilikan/penguasaan.

**Perlakuan:** **Dikecualikan** dari objek PPh. PMK 114/2025 menegaskan keuntungan pengalihan harta berupa hibah dikecualikan sepanjang syarat terpenuhi.

*(Pasal 6 huruf b PP 34/2016; Pasal 4 ayat (3) UU PPh; Pasal 14 PMK 114/2025)*

### Contoh 6: Perubahan PPJB (Jual Beli Hak)

**Fakta:** Tuan Candra membeli apartemen via PPJB (harga Rp600jt, DP Rp150jt). Sebelum lunas, ia menjual hak PPJB ke Tuan Dedi Rp200.000.000.

**Perlakuan:** Tuan Candra wajib setor PPh 2,5% × Rp200.000.000 = **Rp5.000.000** sebelum adendum ditandatangani.

*(Pasal 5 PP 34/2016)*

### Contoh 7: Hubungan Istimewa (Jual di Bawah Harga Pasar)

**Fakta:** PT Maju Jaya menjual tanah kepada PT Anak Usaha (kepemilikan 80%) dengan harga Rp1.000.000.000\. Harga pasar wajar: Rp1.500.000.000.

**Perlakuan:** DPP = nilai seharusnya diterima = Rp1.500.000.000\. PPh = 2,5% × Rp1.500.000.000 = **Rp37.500.000**.

*(Pasal 2 ayat (3) huruf b PP 34/2016; Pasal 18 UU PPh)*

## 9\. RINGKASAN REGULASI CHAIN

PP 48/1994 (pembayaran PPh)  
 → PP 27/1996 (perubahan pertama)  
 → PP 79/1999 (perubahan kedua)  
 → PP 71/2008 (perubahan ketiga)  
 → **PP 34/2016** (konsolidasi, final, + PPJB)  
 ↓  
 PMK-261/2016 (tata cara)  
 ↓ DICABUT  
**PMK-81/2024** (Coretax, berlaku 31 Des 2024)  
 ↓ diubah  
**PMK-1/2026** (perubahan ke-4, berlaku 22 Jan 2026)  
  
Regulasi validasi:  
 PER-18/PJ/2017 → PER-21/PJ/2019 (e-PHTB)  
 SE-40/PJ/2017 → SE-28/PJ/2020  
 PER-28/PJ/2009 → **PER-8/PJ/2023** (SKB)  
  
Regulasi hibah:  
 PMK-245/2008 → DICABUT oleh **PMK 114/2025**